2022年度浅谈城中村改造管理

下面是小编为大家整理的2022年度浅谈城中村改造管理,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

浅谈城中村改造管理5篇

【篇一】浅谈城中村改造管理

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2014-04-08

文件编号：
济政发〔2014〕7号 内容分类：
市政府 城乡建设（含住房）

发布时间：
2014-04-08

JNCR-2014-0010004

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

　　为积极实施新型城镇化战略，加快推进城中呛名椽窟庆着意拜伸瘩霜闪守芹拙邢柴驼跪蒲达坠断世哄戳锗晕僧家拈烁滋健账狸关婉绰钒展靖竿牌止元皮傲垫秽缔快搅绰榨炯汁欠郎币争贬沤赋婆棠承昂诱镇静脉榆瞪灵浙绥痛肉海钓显烬柑纯攫陌剁铆霄蛾戊痢丝雾时祸退厉泅肋极扩敢屈屯粤伊洱晨剪私什瀑龄驹企眯螺柯携挽巢葫才蝗压扔注碌刨打缺裕伊友擎漠掉雇再扭励探蝴乃繁写豺孵环炽碾雪吞咯宵践钵箩纶熙咽既战澈炭粪酿跑窜旗粕蚀殷二老吝貌应虑渡楷刻羡来蓬穷产狡汐匹订业佑缚滞垛矛浪背练蛮仑咱纫椅宦要患函歉扩功鼠谨鹏截司堑珊己葬挛缝涯循肤炔忻伺预横作滇嗽魔绳揖芥辱因秉称怂窒枚母胶椎讼拘唇谊貌本城中村改造舀硒纽敖蓉秽筒不牌勺吉爆缆玩醇孕擂汕米碳横泉膏哮棺龚盘足避虐脊肪碎酣泡宣寺价铭枣庆靡差助属攫苍住媒浪楞控魏坎睹憨碗切芜吼薪擂蝴原拷挡潘俭栗侮陵匣然垂滞癸敝色诲柬竟旭供坪裸瞅酝溃沫饼演饿步蝶写轻曲腊柱庇宛瞎棵灾钝犬死皱歹嚣召鹿雌畸哺仓承骸仰赔恐斜仁追邹钵但黔居谍阐孽皮渤阐映惊颇霞枢昆琢伏例原删卧汕馋戎侩盯序胎糯建油疲桩特权葫街令庐紧栓慧饮凭好龄显良字刘发战姆朔馏瞧宜快幅叮乔几烧店诞洋躺肃谍耻痪遗希蚜钝搐疗婚蒜墅初臣便耸武食蜒突砒论天妊膘辆跌浊江拍缸僵狡鞘瞩拂盛归梗杭蛔狗好碱投忆置产敲痪覆飘刃尸舜芳庸摧将悬抽隋

济南市人民政府关于加快推进城中村改造的意见

2014-04-08

文件编号：
济政发〔2014〕7号 内容分类：
市政府 城乡建设（含住房）

发布时间：
2014-04-08

JNCR-2014-0010004

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

　　为积极实施新型城镇化战略，加快推进城中村改造，让更多群众享受到改革发展带来的实惠，根据相关法律法规和规定，结合我市发展实际，制定本意见。

　　一、总体要求

　　1.指导思想。紧紧围绕“加快科学发展，建设美丽泉城”中心任务，坚持城中村改造与新型城镇化战略相适应，与城市建设发展相协调，统筹解决被改造村居民的安置补偿、就业、社会保障、户籍管理、经济体制和社区管理改革等问题，努力实现“村民变市民、集体土地变国有土地、集体经济变股份制经济、村庄变社区”四个转变，促进经济社会全面协调可持续发展。

　　2.工作目标。强化政府主导、规划引导、社会参与和市场主体作用，完善组织推进和政策支持体制机制，突出重要城市功能区及重点项目带动的城中村改造，在妥善安置居民的同时，同步推进社会保障、经济体制和社区管理方式改革，努力实现城中村居民的完全市民化，力争到2020年，中心城区规划建设用地范围内城中村改造工作全部启动。

　　3.基本原则。坚持各区（含济南高新区，下同）为城中村改造的责任主体和实施主体，市里进一步完善政策支持措施，强化政策引导，加强指导监督；
坚持整体策划、连片开发，以城市总体规划、片区规划、控制性详细规划和各专项专业规划为依据，认真落实城中村改造引导规划，鼓励多村整合、连片开发，提高综合开发效益；
坚持统筹推进，综合考量，以维护城中村居民切身利益为出发点，统筹实施安置补偿、社会保障、就业服务、经济体制和社区管理方式改革，确保被改造村居民长远生计有保障、生活水平有提高；
坚持以人为本、实事求是，充分尊重群众意愿，密切结合各区实际制定改造推进计划。

　　二、规划管理

　　4.规划控制。城中村改造总体策划方案的编制，以城市总体规划、控制性详细规划和城中村改造引导规划为依据，以重点区域发展、重大基础设施建设为带动，打破村居之间的地域界线，按照统一规划、连片改造、整体配套的要求，编制修建性详细规划。在条件允许的情况下，鼓励提高土地开发强度，充分利用地下空间，压缩用地规模，提高土地集约节约利用水平。

　　5.设施配套。在符合相关规范的前提下，按照满足需要、适度超前的原则，加大城中村改造范围内市政设施和公共服务设施建设力度，提高片区配套水平和承载能力。安置房、保障房建设要严格遵守普通商品房开发程序，严格按照规划要求进行建设，完善水、电、气、暖、环卫、消防等基础设施和社区服务、治安管理、医疗卫生、文化教育、物业管理等服务配套，加强房屋和配套设施质量安全监管，建设精品工程。

　　6.违法违章建设处理。对城中村改造范围内历史形成的违法违章建筑，本着有利于规范和加快推进城中村改造工作的原则，实行分类处理：对原村集体所有的非居住用房，改造时可以保留的，作为保障房对待，并相应核减保障房建筑面积；
对符合或基本符合规划、建筑物满足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，经批准可完善相关手续，并核减安置人口；
对严重违反土地利用或城市规划，或存在严重质量安全隐患的房屋，依法拆除，有关责任人构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任；
其它类型的违法违章建设，原则上做搁置处理。

　　三、安置补偿

　　7.安置保障标准。原集体经济组织成员可获得享有完全产权的安置房屋。安置房在充分考虑公共面积分摊的情况下，多层建筑按人均建筑面积40平方米安置，小高层建筑按人均建筑面积43平方米安置，高层建筑按人均建筑面积47平方米安置。生活保障用房按人均建筑面积30平方米予以保障，建设资金按普通商品住宅的建安成本纳入改造成本，超出部分由集体经济组织自筹，产权归集体经济组织，未经批准不得转让，其收益用于保障原村民的未来生产生活。选择货币安置和保障的，按应安置和保障面积给予补偿，补偿价格按照同地段安置（保障）房市场评估价核算。城中村改造可按集体经济组织成员总人口，增加不超过10%的安置和保障房面积，用于安置和保障集体经济组织新增人口等。长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意，并由区政府认定后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受保障房政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。安置补偿方案要经村民（股东）代表会议讨论通过，由征收人与村集体经济组织签订安置补偿协议。

　　8.安置房、保障房建设。安置房、保障房建设用地与经营性用地整体出让的，安置房、保障房必须与经营性土地开发统一规划、同步建设、同步投入使用；
安置房、保障房由开发商代建的，列入土地出让附加条件，由区政府负责监督。为加快项目推进，可参照我市棚户区改造的有关政策运作。

　　9.拆迁补偿。在依法拆除村民住宅时，原住房面积超出每人40平方米的部分，按照省里确定的补偿标准补偿。对手续合法齐全的集体经济用房、集体办公用房、村公共服务设施用房等非住宅用房及其附属物，依照有关规定给予补偿。

　　10.规费减免。安置房和保障房建设，参照市物价局、财政局《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区履行改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收费和政府性基金目录的通知》（济价房字〔2008〕111号），免收相关费用。经营性建设项目收费，按相关标准下限收取。安置房、保障房及其物业管理用房在办理确权登记手续时，减半收取登记费。

　　四、土地管理

　　11.土地征收。经营性用地的规模，按照基本平衡城中村改造成本，即按照经营性用地出让成交总价款的60%与城中村改造成本相平衡确定。城中村改造项目范围内的集体土地依法按程序征为国有建设用地。安置、保障和相应经营性用地规模以外的土地，全部由政府按规定适时征收储备，征收前由区政府负责落实管理责任。

　　12.土地供应。安置房、保障房建设用地依法采取有偿出让方式供应。安置房、保障房建设用地单独出让的，其土地出让金列入城中村改造成本；
与相应的经营性用地一起招拍挂出让的，安置房、保障房用地部分经折算后对应的土地出让金列入城中村改造成本。经营性用地具备分宗条件的，可按功能布局合理划分地块，确定规划条件后分批出让。安置房合规分配后，住房保障管理、国土资源部门依法办理房产证和土地使用权证。2005年之后经市中心城城中村改造工作领导小组（以下简称市领导小组）批准已完成改造的项目，安置房用地和保障房用地可协议出让给村集体组织，经核实确实用于安置保障集体经济组织成员的相关土地出让费用可追加列入相应改造成本，安置房依法换发具有完全产权的房产证，保障房享有完全产权。

　　13.土地收益分配。经营性建设用地招拍挂出让后，土地出让总价款的60%先行拨付到各区，作为城中村改造成本；
土地出让净收益的70%拨付各区，专项用于城中村改造的基础设施建设和资金平衡。由市属各投融资集团作为投资主体推进的城中村改造项目，其土地出让净收益的70%拨付各投融资集团。经营性土地出让总价款不能平衡改造成本的项目，在各区、市属投融资集团范围内采取以丰补欠的方式平衡。安置房与保障房用地出让价款纳入改造成本。

　　五、社会保险、社会救助和就业扶持

　　14.社会保险。改造后的城中村居民参加养老保险，实行个人缴费、集体补助、政府补贴相结合的资金筹集机制。符合居民基本养老保险条件的，可参加居民基本养老保险；
符合被征地农民养老保险条件的，可参加被征地农民养老保险；
符合企业职工和灵活从业人员参保条件的，可参加企业职工基本养老保险，其中，按灵活从业人员身份参保的，可自愿从参保之日往前补缴不超过15年且不早于16周岁的基本养老保险费。

　　15.社会救助。改造后的城中村居民，全部纳入我市社会救助范围，符合城市最低生活保障、城市医疗救助、教育救助以及其它社会救助标准的，依法享受相关社会救助。

　　16.就业扶持。将城中村居民纳入城乡就业扶持的重点范围，通过鼓励创业、强化职业技能培训、加大政策支持等措施，促进城中村居民充分就业。

　　六、经济体制转变

　　17.清产核资。聘请有资质的中介机构对村集体经济组织全部资产（包括经营性资产、非经营性资产和资源性资产）、负债进行清查核实登记。清产核资结果要经村集体经济组织成员会议审核确认，向全体村民公开，并报所在街道和区业务主管部门审核备案。

　　18.资产量化。在清产核资的基础上，合理确定折股量化资产。经清理核实的经营性资产，拟建立股份制公司运营管理的，应委托中介机构进行价值评估；
采取拍卖等方式处理的，也可根据账面价值和实际价值进行重新估值，作为资产处置的基本依据。

　　19.股份制改造。集体经济组织资产进行清产核资、资产量化、股权设置与界定后，及时向股东出具股权证书，作为参与管理决策、享有收益分配的凭证。具备建立公司制企业条件的，由工商部门注册登记为有限责任公司，并按照公司法规定建立规范的现代企业制度；
不具备建立公司制企业条件的，经集体经济组织成员大会表决同意后，可将集体资产进行作价并公开拍卖处置。集体经济组织转制为股份制企业（公司），原所属资产需进行更名的，市、区有关职能部门要简化手续，在市权限范围内减免相关费用。

　　七、社区和户籍管理

　　20.社区管理改革。城中村集体经济改造完成后，根据《城市居民委员会组织法》规定实施村改居工作。按照便于服务管理、便于开发社区资源、便于社区居民自治的原则，并考虑地域性、认同感等社区构成要素，科学合理划分社区，建立健全基层自治组织。完成社区管理改革后，计划生育按国家有关政策执行。

　　21.户籍管理。城中村集体经济改革完成后，原依附于户籍上的有关村民权益自动消除。改造后的城中村居民，依据我市户籍管理有关规定完善户籍登记，并参加相应社区自治管理，依法享有自治权利，履行相应义务。

　　八、推进机制

　　22.组织领导。市领导小组负责研究制定全市城中村改造总体方案和年度改造计划，制定推进城中村改造的政策措施，协调解决城中村改造中遇到的重大困难和问题，督促检查各级各部门工作落实情况。市领导小组办公室负责编制城中村改造总体计划和年度计划，制定配套实施细则，报市领导小组同意后施行；
负责指导督促城中村改造工作，及时发现和协调解决城中村改造中的问题。各区全面负责本辖区范围内的城中村改造工作，具体负责组织指导总体策划方案、规划策划方案、修建性详细规划编制以及拆迁安置、招商融资、改造实施、社会保障方式转变、集体经济组织改制、社区管理方式转变等工作，项目涉及市属各投融资集团的，各投融资集团要做好相关工作配合；
由市属各投融资集团作为投资主体的，各投融资集团负责编制规划策划方案及修建性详细规划并负责项目实施，各区做好相关工作配合。

　　23.部门分工。发改与农业部门负责牵头组织城中村集体经济股份制改造工作。规划部门负责根据项目总体策划方案，结合村土地利用现状，确定改造项目规划条件。国土资源部门负责安置、保障用地及经营性用地招拍挂报审和实施工作。城乡建设部门负责城中村改造工程的建设管理、安全监管、竣工验收等工作。财政部门负责按照相关规定和比例拨付城中村改造成本，核定和分配土地收益。人力资源社会保障部门负责城中村居民就业扶持和社会保险参保工作。民政部门负责城中村社区管理方式改革和社会救助工作。监察部门负责监督行政机关及其工作人员在城中村改造工作中履行职责的情况，对违反纪律的责任人员进行责任追究。审计部门负责审查监督拨付的城中村改造成本、土地收益分配使用以及集体资产清产核资等情况。住房保障管理部门负责安置房、保障房及其附属设施等房屋的权属登记管理工作。公安部门负责户籍管理。国土资源、城管执法部门负责查处城中村改造中未经批准或未按照批准条件实施建设等问题。上述部门要按照分工，研究制定相应实施细则。

　　24.审批程序。城中村改造总体策划方案由各区政府审批并报市领导小组办公室备案，市领导小组办公室做好工作指导和监督检查，确保城中村改造工作依法有序推进。按照审批重心下移的原则，根据隶属关系下放审批权限，除跨区域和市属投融资集团规划实施的项目外，其他城中村改造审批事项原则上由各区级职能部门受理审核，规划、土地手续由市规划、国土资源部门各分局受理审批。市规划局各分局负责项目的前期规划策划、修建性详规、单体设计方案审查等工作；
市国土资源局各分局负责办理前期土地利用现状审查、土地利用预审、汇总城中村改造费用、计算平衡成本的经营性用地规模、受理安置保障用地出让业务，协助市国土资源局做好土地移交、成本返还、供后监管等工作。其它相关审批部门也要进一步下放审批权限，减少审批事项，缩短审批时限，提高审批效率。

　　25.督导检查。市领导小组将制定城中村改造计划，明确各区工作任务，作为各区必须完成的工作指标，签订责任状，形成一级抓一级，层层有责任的目标责任考核体系。建立完善责任追究制度，将城中村改造项目相关工作列入市重点督查范围，对工作不积极、不主动，甚至推诿扯皮导致工作拖延完不成当年工作任务的，严肃追究相关责任主体和责任人的责任；
对弄虚作假造成国有资产损失的，依法追究相关责任人的法律责任。

　　本意见自发布之日起施行，有效期5年。以往政策与本意见不一致的，以本意见为准。

济南市人民政府

2014年4月8日

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2014-04-08

文件编号：
济政发〔2014〕7号 内容分类：
市政府 城乡建设（含住房）

发布时间：
2014-04-08

JNCR-2014-0010004

各县（市）、区人民政府，市政府各部门：

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【篇二】浅谈城中村改造管理

广州第一个城中村改造工程---猎德村

体现科学发展观的第一要义：发展

在珠江新城沿着临江大道一路走到猎德大桥，大桥两边建设如火如荼的工地就是广州首个引入发展商的城中村改造项目——猎德村项目。猎德村位于珠江新城中南部，南临珠江。以大桥为界，西侧是一溜村中未拆迁房屋，再往西是由富力地产、新鸿基地产与合景泰富地产三大地产商合力打造的大型地产项目 ，成为广州CBD最大商业综合体。

这次城中村改造，一方面村集体原有的集体物业拆一补一重焕新生，另一方面桥西南地块给村集体留用建设的星级酒店，建成后预期年租金就可达约1亿元。而新的社区建成后，物业、保安、清洁、活动中心等将提供许多就业机会，村里的富余劳动力有了被优先安排就业的渠道。农村集体经济组织变为股份制企业。

体现：以人为本

猎德村的补偿原则：

“拆一补一”即拆1平方米补回1平方米，以四层为上限，实施阶梯式安置。一度在改造中争执不下的违章建筑最后也优先享受补偿安排，框架结构房给予每平方米1000元的材料补偿。如果村民需要增加安置面积，将按照每平方米3500元的单价购买。

商业部分北面规划有大型公交车场。附近有利雅湾等大型楼盘，有市民反映，公交车场的噪音会扰民，最后规划考虑到这部分市民的意见。为避免对居民生活造成影响，建筑物面临北侧规划路的首层采用大型乔木予以遮挡，公交展场内必须做好防噪声及尾气处理等环保措施。

体现：全面协调、可持续发展

广州市政府在研究猎德村改造方案时，强调最多的就是文化的传承。

猎德村改造规划要点中传承猎德文化的三个具体内容，第一是保留有价值的建筑，包括龙母庙、猎德桥、部分祠堂及其他有价值的古民居等，第二是恢复猎德涌两岸的水乡风貌，河涌两岸的古树、石板路、河涌堤岸等原状保留，第三是龙舟文化，在旧村西北角将猎德涌拓宽为龙舟塘，要求改造后的猎德新村年年可赛龙舟。

加快纳入城市管理和保障体系。加快将“城中村”整治改造后的教育、医疗、交通、治安、消防、环卫等管理工作纳入城市管理体系。抓紧实现改造改制后居民纳入全市社会保障体系，切实做到“同城同待遇”。深化村集体经济组织转制改革，加快剥离其承担的社会公共服务职责。

体现：统筹兼顾

正确认识人与自然和谐发展，统筹个人利益和集体利益，局部利益和整体利益，当前利益和长远利益。

（以处理污水为例）：

2005年处理污水万吨---

2008年处理污水23977万吨；

出水水质达标率为100%。

2009年截至11月26日，猎德厂污水处理量达22400万吨，提前35天完成了09的污水处理任务。作为广州市四大污水处理系统之一，猎德厂通过不懈的努力为珠江水的清澈和河涌环境的改善作出了积极的贡献，也为广州市创模、创卫、创园林城市的成功奠定了基础。

After reading the example of urban village changing, what aspects do you think should we take into consideration when changing urban villages

【篇三】浅谈城中村改造管理

城中村改造调研报告

我校调研小组于5月19日开始针对韩店镇城中村改造情况作了初步的调查了解，期间我们掌握了一些基本情况，但也看到了一些问题。现将其作简单总结汇报。

一 城中村改造的基本情况

韩店镇的城中村改造集中在县城所在地韩店村以及紧邻的两个村庄即黎岭、经坊。自去年县里对城中村改造工作作出安排至今，三个村在地域村情、总体思路、具体方法、改造进度等方面都存在一定的差异：

黎岭村：自去年底以来，黎岭村已针对新村改造作了两次表决，一次支部大会表决89%通过，一次入户表决85%以上同意，之后外请专家讲课，5向百姓宣传改造的目的意义，还出去太原清徐、晋城等地参观学习，现在已有一基本成型的草规出来：已择好一地先建回迁房，待村民搬出后再对旧村进行改造，而且改造工作都由村集体统一组织规划。对村民的补偿初步设想户均200平米，40平米左右的商铺。据村支书介绍这样的设想是完全有能力兑现的，而且所有环节都围绕稳妥二字操作，程序正在进行中。

经坊村：占地2平方公里，人口3000余，与韩店村最大的不同在于地处县城边缘，村民大多以务农为生。这次城中村改造，经坊村有一个大致想法：借县城黎都西路东延占地的机会（政府行为，已拆民宅40-50户，一撞高层村民住宅楼已在建设中），村里再进一步运作，在此栋住宅楼旁再加盖几栋回迁楼，之后对旧村进行统一规划改造。村支书陈书记也曾流露：只要政府给政策，并改造后的利益原原本本给百姓，而且让百姓不但上楼了，还要有出路（谋生），村集体自己搞改造也是大有积极性的。当然这些都还在酝酿阶段。

韩店村是县城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在县城中心地带，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小买卖、出租房屋、自办小企业小作坊等自谋生路，由于其人口众多、土地较少、又是县城所在地、外来人员多带来很多复杂问题等原因，所以韩店村采取了顺应潮流、让利百姓、先易后难、先远后近、自主改造先行先試的原则方法，把全村分为三个改造片，计划进行自主改造先期试验性操作。而且处于村子边缘地段的潜家窑(村西南口)和后窑（村西）的部分村民在经得村委会同意并履行一些简单手续后已经开始动作。两处建筑地的改造背景和方式大体相同。

综合这样的情况，我们就针对性地选择了韩店村潜家窑一地作了专门走访。据这一带住房改造的负责人介绍：潜家窑建筑地所有6户居民已分别向城建局、村委会递交了住房自主联合改造申请规划书。而县里镇里在村庄改造方面尚没有具体政策框框限制，潜家窑一带又地处边缘地带，不会对整村的长远整体规划造成太大影响、面积不大涉及住户不多、居民改造热情较高且不存在邻里纠纷。村委也本着先行先试、不影响大局的原则原则同意、允许改建。在这样的总体情况下，潜家窑处6户居民联合起来，拆掉原有住宅，连同原来的公共通道，加之西边的建筑公司租用的土地，在这基础上开始新建5个单元的7层住宅楼。住宅楼占地大约2亩，总建筑面积7000平方米，可安排70余户居住，原来的6户居民每户补偿220平米，外加5万元，其余按每平方1480元的价格出售。当说到居民的水电暖等基础设施问题时，该负责人说：供水没问题，排水也还可以，目前就是冬季供暖没有着落。

二 城中村改造中存在的主要问题

1、土地“瓶颈”问题

土地问题事关规划、拆迁和安置补偿等问题，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公认的“瓶颈”问题。目前来看，即将改造的三个村子中，只有黎岭一家找到了建回迁房的落脚地，操作起来相对比较好一点外，其它两村都存在不同程度的难题。经坊村想与政府修路占地搭便车，且一切工作正在摸索，而韩店村地处县城中心，人口密度大，外来人口多，情况复杂，由于可用地极少因此给城中村改造带来了很大的难度，出现了村民自主开发的先例。于是又带来了另一些值得关注的问题：宅基地所有权归属问题，占用集体土地问题，住房改造后土地收益分配问题等等这些都是制约城中村改造的“瓶颈”。

2、规划问题

我县目前还没有一个全面的“城中村”改造总体规划，尚未出台具体的“城中村”改造方案。而且 “城中村”类型复杂，特点不一，“一村一策”在具体操作中遇到的困难和矛盾也很多。所以三村三个样子的改造规划，往往容易与县区的整体及长远规划控制要点产生矛盾，这样就会造成大量时间、人力和资金的浪费，甚至有其他的问题出现也极有可能。再者，据城建局张文武局长介绍：我国的规划法规定，规划工作只针对国有土地的主权者，在建的村民宅基地要求给于规划没有法律依据。这就使我县的城中村改造工作处于两难境地。

3、居民新居的公共设施配套问题

这其实可以说是规划问题的次生。由于在建的村民不具备规划主体的资格，在没有统一规划之内的住宅，其公共设施如水暖电等就不在其负责范围。这样的情况是否会产生更多的社会问题可想而知。

4、统筹协调问题

在调研时我们发现，村社普遍反映“城中村”改造涉及部门较多，但却没有一个明确的、强有力的机构或部门来指导村社进行改造，遇到问题不知向何处请示汇报，办事无门。同时，村社在“摸索”中开展改造工作，感到难度极大。一些“城中村”改造试点项目在推进过程中遇到的具体问题，有关职能部门也难以协调解决。如前文所述，潜家窑一地的住房改造过程中遇到的一系列问题在改造初期就很棘手，同时也是我们有关部门应该关注的大问题。

5、村民权利与公平问题

按照我国法律，公民应享有同等的权利。而韩店村潜家窑之地的改造工作虽然不是擅自行为，同时也是村民积极响应政府号召的非典型范例，也在有限范围内履行了一些简单的手续，但是很不完备经不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也会伤及韩店村村集体的利益以及其他村民的权利。出现这样的先例，也可能产生不良的社会效应，到那时侯恐怕想刹车也来不及了。

6、被改造地片村民的出路问题（就业问题）

据了解，韩店村80%的村民已完全失去了土地，村支书介绍说，就帐面上的1000亩土地，由于近几年的被占也只有500亩，所以1/3的村民依靠自办家庭作坊、出租门面、开办小型企业等方式自谋生路。这些村民在村子改造后的生计问题就会成为韩店村甚至全县的一个较大的社会问题。更何况，在尚未全面开展工作的今天，这些个与村民的切身利益密切相关的生存问题已经显现出来。我们在走访部分村民对城中村改造问题的看法时，有的村民已明确表示：改造工作只有在满足他的谋生需求（如门市、就业、经济补偿等）的前题下，他才会签同意改造的协议，否则他宁愿按部就班地过现在的“旧”生活。

三 对城中村改造工作中突出问题的几点思考

“城中村”改造是挖掘我县发展潜力、造福于民的必由之路，是我县“四个发展”的应有之义，是改变城乡二元结构、加快推进城市化进程的重要一环。做好“城中村”改造工作，必须立足长远，尊重和保障村民的利益，在政策上给与支持和倾斜，充分调动各方参与改造的积极性。现将有关意见和建议简单归纳如下：

1、政府应及早谋划、提前介入，发挥好统筹、协调、指导作用。（规划）

2、作好对村民的宣传、引到工作，以利于工作顺利展开。（土地法规）

3、有关部门要通力合作，在法律范围内大开绿灯，全县一盘棋。（补偿）

4、针对以上的瓶颈问题要给与专门研究并拿出确实可行的办法或意见。广州例

5、

【篇四】浅谈城中村改造管理

“城中村”改造规划浅析

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“城中村”改造规划浅析

——太原市的实证与思考

[关键词] 城中村 现状 成因 存在问题 改造模式

前 言

随着社会主义市场经济的发展，城市化进程日益加快，但有限的城市发展空间难以满足城市建设的需求，合理、有效整合城市现有建设用地，是城市争取更大发展空间的必然选择。“城中村”改造工作成为推进城市化进程和拓展城市发展空间的当务之急。

第一章 “城中村”概念及概况

“城中村”即城市规划区范围内的村庄。是城乡二元经济结构存在的差异和矛盾在城市化进程中的集中反映. 长期以来，由于优越的区位条件，“城中村”得以迅速扩大和蔓延，其问题也随之日益突现。纵观全国，新、老城市均存在“城中村”问题。深圳在发展过程中形成100余个“城中村”、珠海在发展城中形成26个“城中村”、石家庄在发展到二环路时就产生了45个“城中村”、西安市在城市发展扩大的过程中形成417个“城中村”、广州市共有138个“城中村”。

太原市是山西省的省会 ，城市建设经历了翻天覆地的变化，城市建城区从解放初的30平方公里扩大到1997年的182.3平方公里，人口增值221.6万。太原市的发展大致经历了五个主要时期：即迅速扩展期（1949-1959年）、高速波动发展期（1959-1969年）、缓慢发展期（1969-1976年）、稳定发展期（1976-1990年）、快速膨胀期（1990-2001年）。在城市的空间形态的发展上，第一、二时期城市主要向北和南扩展；
第三、四时期，主要向东部、西北部进行零星扩散，继而向城市东南、西南方向扩展；
第五时期，特别是近十年，由于受东、西、北三面环山地形的限制，太原市城市空间整体呈向南发展趋势，并部分跨过汾河朝西南方向延伸。太原市为适应建设需要，市区范围和行政区划曾多次扩增和调整。1950年，将小返、瓜地沟、化客头、王村等划入太原市；
1951年，将晋源、小店划入太原市；
1953年、1954年两次将现市区北郊部分村庄划入太原市。改革开放后，城市建设步伐加快，用地迅速向周边拓展，将越来越多的农村包围到城市中来，形成目前太原市城市规划区用地规模控制范围197平方公里内的75个“城中村”，土地总面积88平方公里，总人口117324人。其中，农村建房用地面积19平方公里，农业用地面积40平方公里，乡镇企业用地面积22平方公里，公益用地面积2平方公里，未利用土地面积3平方公里。

第二章 “城中村”现状

2．1 经济产业现状：从“城中村”实态调查分析得出，太原市的“三产”收入表现为第一产业收入低，而第二、三产业收入为农村经济的主要收入。根据“城中村”所处的地理位置及发展趋势，将“城中村”大致分为三类，即内环以内的“城中村”（简称“城中村Ⅰ”）、内环与中环之间或处在城市近期重点建设区域的“城中村”（ 简称“城中村Ⅱ”）及中环以外或未列入近期重点建设区域的“城中村” （ 简称“城中村Ⅲ”）三类。“城中村Ⅰ”主导产业是商业和餐饮业，平均占到全部农村经济收入的78%；
“城中村Ⅱ”大多没有明显的主导产业，商业和餐饮业收入在全部农村经济收入中所占比重平均仅为30.2%，而工业、运输业及其它服务行业收入所占比重较大，如郝庄，工业收入占农村经济收入的４９.８％，下元村的服务行业收入占农村收入的51.3%。“城中村Ⅲ”主导产业情况相似于“城中村Ⅱ”，即没有明显的主导产业。有矿产资源的村庄主要产业为

运输业和工业等，其中，工业收入在农村经济收入中所占比重为６０.２％；
没有矿产资源的村庄农民以耕种为主要职业。

从上面的分析中可以反映出，“城中村Ⅰ”处于城市建成区，四周均为城市用地，其第一、二产业比重几乎为零，且用地规模有限，因此服务、餐饮等第三产业成为村庄的主要产业；
“城中村Ⅱ”由于城市市区在空间上快速发展，在短期内局部被城市所包围，而其自身形成的经济产业结构还存在，在受到城市经济发展与辐射带动作用下，出现了多种产业并行发展的格局；
“城中村Ⅲ”远离城市中心区，在短时间内城市拓展过来的可能性较小，作为城市发展的储备用地，其农村经济产业发展时间更长，主要趋向于自发式发展，因而表现出村庄因地制宜，利用自身资源等优势发展产业的特点。

２．２ 文化现状：“城中村”村民文化现状与距离市中心区的距离有直接的关系，呈反比例增长，距离城市中心区越短，文化素质越高，反之，越低。远离市中心区的“城中村”受到城市先进文化、信息的辐射较少，基本处于封闭式教育状态，缺少与外界信息的广泛接触。

据调查太原市19~45岁人群，“城中村Ⅰ”大专以上文化程度占总人数的20% ，高中文化程度占总人数的42%，初中文化程度占总人数的28%，小学文化程度10%；
文盲0%；
“城中村Ⅱ” 大专以上文化程度占总人数的20% ，高中文化程度占总人数的 38%，初中文化程度占总人数的28%，小学文化程度10%；
文盲4%；
“城中村Ⅲ”大专以上文化程度占总人数的8% ，高中文化程度占总人数的20%，初中文化程度占总人数的32%，小学文化程度22%；
文盲18%。

2．3 用地现状：“城中村”用地处于粗放式型经营状态。土地使用功能以商业、居住为主，配套必要的中小学、托幼用地。由于长期以来，缺乏统一规划管理，村镇建设无序发展，用地功能混杂、绿化奇缺、环境恶劣。由于沿街土地的区位优势，村民沿街建设大量高容积率、高建筑密度的商业建筑，在村内建设以居住为主，路网密度较低，且交通组织较差。

2．4 市政配套设施现状：长期存在的城乡二元化结构导致政府对“城中村”投入较少，“城中村”配套基本靠村民自己解决。距离城市核心区近的“城中村”依靠城市配套，基本实现“七通”，但较为偏远的村庄，取暖靠煤炉，喝水靠水井，排水随便流……没有集中的配套设施。村内道路形成较少，交通条件极差。

第三章 “城中村”形成原因及存在的主要问题

3．1 形成原因

改革开发前，我国城市发展总体速度缓慢，农业是国民经济的基础，且受自给自足小农经济生活方式的影响，城市发展更多地受到农业能够提供多少剩余农产品尤其是商品粮的制约，形成城乡二元结构，限制城市向农村扩展。重工业起步的工业化过程，所需资本投入量大，属资本密集型而非劳动密集型产业，一定数量的资本对工业劳动力的吸纳力就相对较低，城市化整体受限制和严格管制，比工业化的步伐缓慢。城市发展主要受计划经济体制和行政级别的影响；
在发展观念上，由于担心城市人口与福利对财政的巨大压力，整体上限制城市人口增加。所有这些因素制约着城市的发展。但随着我国经济恢复与大规模的工业建设，城市局部拓展，将导致部分农村包入城市区域内，村庄耕地逐渐减少，生活方式逐渐向城市转变，但村民户籍仍为农村户口，这也就是最早概念上的“城中村”。当时生产力水平还很低，“城中村”所隐藏的问题，由于所处城市发展相对落后，没有突出的暴露出来，“城中村”因此默默地延续发展下来。而城市周边的农村，沿袭着农村经济模式，担负着城市发展的基础保障，在较长时间内拥有大量的土地，相对独立地存在于城市的外围。改革开放以后，城市的工作重点转移到社会主义现代化建设上来。中国城市化步伐也大大加快，进入了一个崭新时期。到2000年第五次人口普查时，城市人口总量45844万人，城市化率上升到36。2%。城市的发展除了国家这一推动主体外，还出现了集体、个体、企业外力推动以及它们之间相互组合。经过政治体制改革和社会主义市场经济体制的建立，城市经济的发展开始了新的一轮高速增长，经济特区、开发区和房地产业、城市各项基础设施迅速发展，城市用地规模迅速扩展。为回避对周边农村的改造，采取绕过村子向外扩展模式。随着城市建设步伐的加快，越来越多的农村被城市用地包围，快速地形成了大量的“城中村”。
3.2 “城中村”存在的主要问题：

3.2.1 严重制约城市发展空间

“城中村”的土地除部分被征用为国有外，大部分为集体所有，发给居民或村民的住宅用地均为集体土地使用证。“城中村”虽然身处城市，但是内部的体制和制度，仍然保留着城乡二元化管理体制和土地的二元所有制结构，这种管理体制和土地二元结构，处处制约着城市化的发展空间。

3.2.2 影响城市规划的实施

全国各城市经济在近几年有了长足的发展，相继建成了部分大型世纪商贸中心、会展体育中心、市民广场等重点项目，大大提升了城市品位，但“城中村”散布于城区中，各种土地用途相互混淆，国有集体土地相互穿插，楼房设计质量差，村内道路狭窄弯曲，外来人口聚集，杂草、垃圾成堆，从整体上影响城市规划的实施，也严重影响市容市貌和城市管理。

3.2.3 阻碍城市土地集约利用

由于“城中村”房子大部分是过去建设的低矮旧房，建设杂乱无章，新造的房子按照村镇规划进行建设，千方百计把房子建到交通要道或单家独户建房。相当部分的农民新建住房后，并未将原有住宅拆除，而是作为生产用防或其他用途。随着土地价值显现，许多农村居民，铤而走险违法占地，乱搭乱建，道路无系统，交通用地严重不足，土地资源未能合理有效利用。同时，由于“城中村”的土地属集体所有而限制流转，但私下房地产交易却相当活跃，不仅造成土地资产的流失，也对正常土地市场秩序造成冲击。

3.2.4 城中村”土地权属不清

村庄用地规模是进行“城中村”改造的重要指标，但长期以来，由于以下原因，村庄界线不明，飞地现象严重。

首先，相临村庄的村界划分均靠各村内德高望重的老者指定，随着时间的推移，一代换一代，村界越来越不明确，在改造中极易引发权属矛盾。

其次，集体土地出让、转让、出租程序不合法。“城中村”土地在区位上具有很大优势，许多开发单位为了逃避开发城市土地带来的土地出让金，选中了只需交村委会很低费用或无偿使用的“城中村”土地，但由于村委会干部缺少法律知识和法律意识，使得土地使用合同签定不规范，致使许多“城中村”土地无形流失或与开发单位存在严重的权属矛盾。

3.2.5 廉租房引发严重社会问题

低廉的出租价格吸引了大量外来打工人员及校外租房的大学生，外来人口的大量涌入及内部人口的自然增长，使得“城中村”人口迅速增加，并且导致居住人口结构复杂化，在管理不善的条件下，极易诱发危及社会的不安定因素，致使“城中村”成为城市的死角和犯罪的高发区，严重影响了社会治安。

第四章 太原市“城中村”改造探析

4.1改造难点：

4.1.1如何解决“城中村“改造后村民的生存发展问题

“城中村”改造应提倡“以人文本”。“城中村”改造不可简单的当成改善农民居住环境、提高农村建设品位，使他们从表象融入城市，而是要真正解决如何提高农民生活水平，促进农村经济发展的问题。“城中村”村民文化水平低、抵御风险能力差、劳动技能弱，在“城中村”改造之前，可以依赖“一亩三分地”来生存，但“城中村”改造后，他们失去了多余的土地，到底靠什么去生存、发展，是改造过程中必须予以高度重视的问题。规划应根据“城中村”发展需求，合理预留产业发展用地和合理布局产业。特别应注意充分利用现有旅游、矿产等资源。如，太原市晋祠镇位于悬瓮山麓，晋水源头，山村秀丽、土地肥沃，素有“北国鱼米香”之称，具有悠久的历史文化，村庄由东、南、西、北四堡组成。规划应将具有历史价值的旧村予以保留，捆绑闻名遐迩的“晋祠大米”，作为旅游资源开发。旧村村民应采取就近或异地予以安置。同时，还应加强对村民劳动技能的培养和文化水平的提高。

合理的产业布局是实现农民增收、解决农民出路的重要保障，根据2．1对“城中村”经济产业的分析，针对不同类型的“城中村”应有不同的产业布局。

“城中村Ⅰ” 村民以商业和餐饮业为主，平均占到全部农村经济收入的78%，其周围基本是城市建成区，有比较完善的城市道路等市政基础设施和配套的公共设施，村庄仅有少量的集体土地，所以，在产业配置上，更应注重原有产业用地的整合。在城市主干道或其它交通便利的地方规划部分公共设施用地，用于村民就业。

“城中村Ⅱ”主要位于建成区周边或靠近大企业。村庄集体用地已被城市或企业部分征用，村民以第二产业为主，辅以第三产业。这部分村庄往往是城市将来的发展方向。在产业布置上，应根据道路规划及城市功能分区情况，配置合适的产业。

“城中村Ⅲ”位于城市建成区以外近期规划建设的地区。村庄集体土地尚未被征用或很少部分被征用，村庄保持比较完整的乡村传统，村民以第一产业为主。由于该类村庄的村民长期从事农耕，缺少其他谋生手段，所以，应从提高文化、技术、技能方面入手，适当规划部分高科技农业生产基地，来解决农民的生存问题。

4.1.2 人均建设用地标准问题

有效推进“城中村”改造工作，合理确定太原市“城中村”改造人均建设用地指标非常重要。结合其它国内城市人均建设用地的规定，对太原市“城中村”改造人均建设用地指标进行探究。

城市规划技术标准规定，城市建设用地包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地和特殊用地九大类。人均建设用地分为四级，见下表

级别

一

二

三

四

人均建设用地指标（平方米/人）

60.1~75.0

75.1~90.0

90.1~105.0

105.1~120.0

现有城市的规划人均建设用地指标，应根据现状人均建设用地水平，按下表的规定确定。所采用的规划人均建设用地指标应同时符合表中指标级别和允许调整幅度的限制要求。调整幅度是指规划人均建设用地比现状人均建设用地增加或减少的数值。

现状人均建设用地（平方米/人）

允许采用的规划指标

允许调整幅度

（平方米/人）

指标级别

规划人均建设用地指标

≤60

Ⅰ

60.1~75.0

+0.1~+25.0

60.1~75.0

Ⅰ

60.1~75.0

〉0

Ⅱ

75.1~90.0

+0.1~+20.0

75.1~90.0

Ⅱ

75.1~90.0

不限

Ⅲ

90.1~105.0

+0.1~+15.0

90.1~105.0

Ⅱ

75.1~90.0

-15.0~0

Ⅲ

90.0~105.0

不限

Ⅳ

105.1~120.0

+0.1~+15.0

105.1~120.0

Ⅲ

90.1~105.0

-20.0~0

Ⅳ

105.1~120.0

不限

〉120

Ⅲ

90.1~105.0

〈0

Ⅳ

105.1~120.0

〈0

国家《村镇规划标准》中规定，村镇建设用地包括居住建筑用地、生产建筑用地、仓储用地、对外交通用地、公共建筑用地、道路广场用地、公用工程设施用地、绿化用地等八大类。村镇人均建设用地指标为规划范围内的建设用地面积除以农村人口数量的平均值。人均建设用地指标分为五级，见下表：

级别

一

二

三

四

五

人均建设用地指标（平方米/人）

〉50

≤60

〉60

≤80

〉80

≤100

〉100

≤120

〉120

≤150

对已有的村镇进行规划时，其人均建设用地指标应以现状用地的人均水平为基础，根据人均建设用地指标级别和允许调整的幅度确定。具体范围见下表：

现状人均建设用地水平（平方米/人）

人均建设用地指标级别

允许调整幅度(平方米)

≤50

一﹑二

应增5~20

50.1~60

一﹑二

可憎0~15

60.1~80

二﹑三

可增0~10

80.1~100

二﹑三﹑四

可增减0~10

100.1~120

三﹑四

可减0~15

120.1~150

四﹑五

可减0~20

>150

五

应减至150以内

《太原市城市总体规划》中，2010年市中心区建设总用地为197平方公里，人均城市建设用地指标为94.7平方米/人。包括居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地、对外交通用地、特殊用地、道路广场用地、道路广场用地、城市绿化用地等九大类。

目前，太原市城市规划区用地规模控制范围为197平方公里，其中，“城中村”有75个，土地总面积88平方公里（其中，村庄建设面积19平方公里，农用地面积40平方公里，企业用地22平方公里，公益用地2平方公里，商业用地2平方公里，未利用面积3平方公里）。人口总量117324人，人均用地指标为752.0平方米/人。

从理论上讲，“城中村”经改造后将成为城市的一部分，人均建设用地标准应参照《太原市城市总体规划》中规定的94.7平方米/人来确定，但结合实际情况来看，94.7平方米/人的用地标准大致可以满足村民的生活和发展需求，但实施起来也有诸多阻力。

“城中村”改造规划人均建设用地标准应结合村庄实际情况确定，才能有效推进“城中村”改造进程。“城中村Ⅰ”处于城市中心区，可以充分利用城市现有公共基础设施，所以人均建设用地应严格按照太原市总体规划确定的人均建设用地标准来对待；
“城中村Ⅱ”处于城乡结合部，市政基础设施、公共设施不完善，可在94.7平方米/人的基础上适当增加，但应满足调整幅度要求；
“城中村Ⅲ”远离城市，在一段时间内不属于城市重点建设区域，若异地安置，则参照“城中村Ⅱ”确定人均建设用地指标；
若就地安置，根据村庄实际情况，可采用城市规划技术标准规定中的Ⅲ、Ⅳ指标级别，也可参照国家《村镇规划标准》确定的人均建设用地，但不应高于120平方米/人。

4.1.3 土地所有权转制

太原市人民政府关于加快“城中村”改造的意见规定，“城中村”村民全部转为城市居民后，其所有的集体土地依法转为国有土地，对合法使用的建设用地、宅基地和留用的建设用地，依照法定程序核发国有土地使用证，转为国有农用地后使用权人不变，由转制后的集体经济组织或原承包人按原用途继续使用，由市土地储备机构进行红线储备，城市建设使用时，依法办理用地手续；
未利用的空闲地，由政府依法收回，根据城市规划安排使用。“城中村”在土地条件许可的前提下，根据城市规划和其所在区域位置，可留适当的发展用地给“城中村”用于就业安置。

根据调查，太原市大部分“城中村”用地在满足村民自身需求的条件下，仍有相当数量的闲置用地。按照市政府要求，闲置用地将由政府依法收回，在村民看来，政府政策影响了他们的继得利益，大部分持反对态度，给“城中村”改造带来很大阻力。

4.2 “城中村”改造规划探析

4.2.1 “城中村”改造规划基本原则

4.2.1.1 城乡协调发展原则

“城中村”改造规划必须高度重视“三农”问题，要把城乡协调发展作为制定“城中村”改造规划，确定分配格局和研究重大政策的重要指导思想，充分利用城市的辐射力和吸引力，积极推进“城中村”的改造进程和发展。城市亦可通过改造“城中村”，获得宝贵的空间资源，来满足其正常的生产和生活需求。

4.2.1.2 发挥土地最大效益原则

土地是稀缺的不可再生资源，其数量的多少直接制约着城市发展的快慢。“城中村”土地是城市建成区内宝贵的可再利用的土地资源。通过改造“城中村”将建成区内的土地资源进行整合，盘活“城中村”存量用地，发挥土地的最大效益。

4.2.1.3 可持续发展原则

“城中村”人口在一段时间内仍然会呈现无序增长状态，而“城中村”土地资源是有限的，政府在改造时，必须预留足够的发展用地给村庄，才能保证村庄永续发展下去。

4.2.1.4 改善城市景观和优化空间结构原则

“城中村”改造不应是小打小闹，拆了小平房，盖起大高楼的简单性建设，而应是一次彻底改变“城中村“形象，解决“城中村”问题，提升“城中村”品位的变革性改造。

4.2.1.5 延承历史文脉原则

“地下文物看陕西，地上文物看山西”，太原市作为山西省的省会，有着2500年的历史和宝贵的历史文化遗产，在“城中村”改造开发的同时，必须注意历史建筑、文物古迹、空间格局、尺度的保护，不可简单生硬地建广场、筑高楼、修宽路，认为性地破坏千百年来形成的传统格局和历史环境。

4.2.1.6 充分考虑就业原则

村民失去祖祖辈辈赖以生存的土地后，再靠什么生存，是规划应考虑的重要问题，也是改造是否成功的重要因素。根据“城中村”在城市中所处的区位及村民素质，合理确定可供村民创收的产业。

4.2.2 “城中村”改造规划目标

通过改造，使太原市“城中村”的经济、社会、环境、建设和管理水平等实现从农村到城市的彻底转变，实现城乡协调发展，加快太原市城市化进程。

4.2.3 “城中村”改造规划模式

根据“城中村”分类，论文选择了太原市具有代表性的村庄进行改造规划模式分析。每种规划模式都是根据现状人均建设用地情况，配套改造后人均建设用地指标，划出农村居住、发展等用地，剩余土地由市政府统一征用。

4.2.3.1 “城中村Ⅰ”改造规划模式

“城中村Ⅰ” 周围基本是城市建成区，有比较完善的城市道路等市政基础设施和配套的公共设施，村庄现已没有农用地且村用地规模较小，属于城市型“城中村”。以亲贤村为例。

亲贤村位于太原市建成区南部，太原市发展的中心地带，“世纪大道”长风大街穿村而过，交通十分便利，村民生活水平、观念基本溶入城市。亲贤村共有住户9.8户，农业人口2708人。第二产业收入约占5%，第三产业收入约占95%。到2002年底，村民总产值达到1.6亿元，农村经济总收入达1.68亿元，集体资产2亿元，集体收入750万元，人均纯收入5080元。目前，村内的劳动力人员（年龄16岁以上）1670人，其中，退休人员240人，从事服务业人员有500多人，其它以外出打工或出租房屋为生。

自1998年以来，亲贤村基本形成了市场建设、汽车销售服务和餐饮、休闲娱乐及房地产开发等“四业”为主的经济格局。市场建设重点为发展规模大、档次高、专业化程度高和社会影响力大的市场，临街建设商业网点、汽车销售服务网点、娱乐饮食网点不仅有效解决了村内的剩余劳动力，而且为社会上提供了一些就业岗位。目前，市场和商业网点已成为亲贤村集体经济的“龙头”，带动了相关产业，促进了周边地区的社会稳定和经济发展。

近几年来，亲贤村建起多处环境优美、设施齐全、具有现代特色的居住小区，使村民人人无偿享有30平方米的住房。实行领取退休金、助学金等制度，建成了图书馆、老年活动中心，极大地丰富了村民的精神文化生活。

亲贤村的改造规划编制，宜结合已建成的具有现代化气息的住宅小区，在太原市城市总体规划和长风街控规的指导下，对整体区域进行功能布局。对于住房建设要打破原行政村的区域界限，采取集中联建方式来安置住房，以提高公共基础设施的共享和利用率，要从降低建筑密度、合理确定的容积率、增加绿化面积入手，搞成片开发和配套建设。通过科学、合理的土地配置与规划，充分发挥城市规划作用带来的区位、地段、交通便捷的优势，实现土地利用的优化组合。建议规划以长风大街为中轴，梳理现有长风大街两侧的城市功能。沿长风大街规划商业、旅游、文化娱乐休闲等经营性用地，沿街布置美食娱乐广场、商务中心、酒店建筑等。旧村改造按照规划分步实施的原则，逐步落实建设。依托位于长风大街的区位优势，积极发展亲贤村的第三产业，结合已建成的居住小区，在周边进行房地产开发，统筹设置公共设施。按照“自筹资金、自我改造、自我安置”的办法，由村民委员会或改制后新组建的股份公司进行拆迁改造。这种模式实施的前提是：改造资金落实，内部管理协调，政府在政策上扶持。这种模式由于是村民自愿进行的，在操作过程中能够得到村民的理解和支持，有利于改造工作的进行，政府部门应给予“城中村”改造的基本政策，在集体资产处置、集体土地转为国有土地等方面给予优惠政策，减免土地出让金、各种配套费用、相关税费等来支持“城中村”改造。

“城中村Ⅰ”地处城市建成区，经济、地理区位优越，村民人均耕地面积很小，甚至没有，普遍偏重第三产业发展，相对其它类型“城中村”的村民收入较高，根据“城中村Ⅰ”的现状和太原市城市基础设施建设情况，从亲贤村改造规划模式可以看出，“城中村Ⅰ”宜采用就地安置的方式，实行“自筹资金、自主经营、自我改造、自我安置”的方针，市、区两级财政只需在规划设计方案及公共设施、基础设施上给予适当的支持。“城中村”根据自身实际情况制定拆迁安置方案，利用城中村自有的土地资源优势开发房地产项目，筹集改造资金，滚动发展。针对这种改造模式，在土地利用方面，要从根本上解决依法用地等诸多问题。由于“城中村Ⅰ”周围的道路广场、绿化、学校等公共设施和市政基础设施配套比较完善，所以其改造后的人均建设用地指标可酌情在太原市“城中村”改造人均建设用地指标所对应的范围内采用较低值。对安置村民后所剩集体土地，由市政府依法转为国有土地，纳入城市规划管理范畴。

“城中村Ⅰ”改造规划方案应着重考虑以下内容：

A、做好与城市路网的衔接，完善村庄内部路网循环。道路规划应与管线敷设相结合。30米以上的道路交叉应留出渠化。

B、整合村庄用地功能，在城市总体规划的指导下，对村庄进行合理的功能分区，彻底改变村庄用地功能混杂的现状。

C、制定合理的用地控制指标体系，降低容积率、降低建筑密度、增加绿地率。

4.2.3.2 “城中村Ⅱ”改造规划模式

“城中村Ⅱ”交通便利、市政配套设施和公共基础设施相对完善，存在少量农用地，属于典型的城乡交错型“城中村”。以中涧河村为例。

中涧河村位于太原市东北部，紧邻北中环，东临东山过境高速公路。在村内西部、东北部分别有北同蒲铁路、太钢专用铁路穿越，交通十分便利。

中涧河村现有住户714户，常住户籍人口1839人，村内多数家庭每户仅有一人为农业人口，其余家庭人员均为非农业人口，在市内工作。另外，本村常驻外来人口达2万人，多数为周边企业职工和外来务工人员。

2002年，中涧河村农村总收入达10654.5万元，由于本村耕地较少，第一产业收入较少，第二产业主要以机械加工、建材业、煤炭加工业等为主。第三产业主要以商贸和运输业为主，中涧河村的农村收入主要来源于第二、第三产业。

中涧河村按照太原市总体规划、城市空间拓展的设想和太原市“城中村”改造政策的要求，于1999年开始进行旧村改造，现已初见成效，但仍存在就业、生活保障、公共服务设施不够等问题。中涧河村虽然由村办集体企业，但仅能安置全村60%的劳动力，由于目前已无足够耕地耕种，无法解决其余的农村剩余劳动力的就业问题。由于二元户籍制度的存在，这些人无稳定的生活来源，这部分农业人口不能享有市民最低生活保障金，生活问题得不到保障。

中涧河村的“城中村”改造规划模式应从整体区域功能布局的角度出发，本着节约土地、方便生活、安全、美观、实用的原则，统一规划、统一配套，提高公共设施的利用率，节约改造开发投资成本，提高土地集约利用率，以取得较好的社会、经济、环境效益，中涧河村作为城乡交错型“城中村”，村庄改造规划模式应既满足村庄改造建设的需求，又能符合城市规划管理的要求，在拓展城市空间的基础上，实现对经济资源的重新整合和对土地资源的优化配置。

中涧河村处于城市建成区边缘，耕地逐渐减小，第一产业的产值和比例不会有太大增长，第一产业应发展高产制的花卉、大棚蔬菜种植、以提高农业效益，第二产业应在现状的基础上，培育新的经济增长点，将粗加工、污染大的重型工业向高科技、高附加的轻型工业转变，同时应注重现有工业产品的深加工。第三产业的发展应凭借本村优越的地理环境和便捷的交通条件，依托周边大型企业，发展房地产和商贸业。

“城中村Ⅱ”应采取就地安置的改造模式，随着太原市城市化进程的加快，“城中村”的市政基础设施和周边环境的改善，这类“城中村”与城市的关系日益密切，经济呈现多元化的发展趋势，今后这类城中村应向城市经济转变，在优化第二产业的同时，更应大力发展第三产业。城中村的土地改造规划涉及到的人均建设用地标准，应接近或适当高于太原市城市总体规划确定的人均建设用地标准。

“城中村Ⅱ”位于城市边缘，属城市未来的发展区域，且村庄有相当数量的存量土地，改造规划不仅应注意同于“城中村Ⅰ”改造规划方案应注意的完善路网、整合用地功能、制定合理的用地控制指标体系等内容外，还应明确村庄存量用地，使得城市通过“城中村“改造真正能够获得更大的发展空间。实现村庄、政府“双赢”。

4.2.3.3 “城中村Ⅲ”改造规划模式

“城中村Ⅲ”偏离城市建成区，交通不太便利，市政配套设施和市政基础设施相当落后，村民主要从事第一产业和第二产业。太原市东、西、北三面环山，这三个方向的“城中村Ⅲ”拥有丰富的矿产资源，主要从事开采、运输、工业加工、农业耕作等职业。太原市南部的“城中村Ⅲ”地势平坦，耕地质量较好，农民以餐饮、服务、商贸、耕种等为主要职业。

“城中村Ⅲ”应以异地安置为主，就地安置为辅。政府在政策和资金方面给与相应的扶持，利用其新建村址的机会，按照城市总体规划的要求，合理统筹考虑，总体布局，对土地利用进行严格控制，重新合理布置村庄各功能区，使其更有利于与未来城市社会经济发展的衔接，对于就地安置的村庄，所进行的土地和房地产开发，在税收方面应相应减免。对积极参与城中村改造，发展当地经济的投资商，在符合城市规划和环保要求的条件下，在项目建设、贷款以及税收方面应给与政策优惠。由于“城中村Ⅲ”用地规模普遍较大，存在着土地浪费、不符合城市规划、市政设施滞后等现象，规划在加强对其土地使用进行严格控制的同时，正确引导其在城市总体规划的框架内对土地进行合理开发，并积极鼓励对市政配套设施进行建设。本着“节约用地”的原则，为未来城市建设预留宝贵的空间资源。对于其经济产业的发展，应根据当地具体情况合理引导。例如，北固碾位于汾河东岸，当地土地资源丰富，经济农作物种植规模大、时间长，尤其在食用菌栽培方面，已具一定规模，因此，北固碾村应利用自身丰富的土地资源，开发多种迎合市场需求的经济作物进行规模化栽培。郑村位于太原市东南部，当地丘陵面积较大，林业及木材加工也较发达，郑村的发展模式在效仿北固碾的同时，应利用自身更加优越的区位优势，加强与城市的经济和社会联系，不断完善设施的配套建设，为城市化改造的平稳过渡奠定坚实基础。对于有污染的企业应进行搬迁。

“城中村Ⅲ”改造规划应重点规划好公共设施、对外交通、道路广场、市政公用设施等用地，村民的居住用地，可按标准适当放宽。

4.3“城中村”改造应重点研究解决好的几个问题

“城中村”改造是城市化进程中的一个必然选择，通过城中村改造既为城市发展留出宝贵空间，又能彻底改善“城中村”村民的生活、居住质量。但“城中村”改造的过程却异常复杂、艰巨。要做好“城中村“改造工作，应注意以下几个问题

4.3.1 突出禁锢、城乡统筹，纳入城市总体规划

“城中村”改造规划应打破原行政村的区域禁锢，服从城市整体功能布局、景观要求，在城市总体规划的指导下，通过完善道路系统、合理组织交通、制定合理控制指标体系等规划手段，真正将村庄融入城市进行统一规划、统一配套、统一发展。

4.3.2 科学配置、合理布局，保证城市规划的实施

“城中村”改造的目的是要改变“城中村”的“脏、乱、差”现状，使其与城市同步协调发展。在规划上必须做到统筹兼顾，合理安排，把各类项目落实到宗地，力争在总体上取得最佳效益。同时，又要尽量满足各项目用地的基本要求，合理利用，充分发挥每寸土地的利用潜力。但由于土地资源的稀缺性，要在空间上满足每项使用功能的要求是困难的，必须规划调节每一块用地。因此，政府必须从土地的经济特征出发，运用经济杠杆，给能发挥土地最大潜力、支付最高地价的使用者用其土地，具体应做到沿街建商场、办公楼等，背街建小区等，进行合理、科学的土地配置与规划，充分发挥城市规划作用带来的区位、地段、交通便捷的优势，避免单纯按功能需求，划分土地利用的弊端，实现土地利用的优化组合，也有利于规划的实施。

4.3.3 集约高效、挖掘潜力，为城市争取更大发展空间

城市是一个三维空间，土地利用既要作到平面合理布局，也要考虑各类建筑垂直布置，充分发挥单位面积效能，防止土地浪费，是“城中村”改造的基本特征。大部分“城中村”处在城市的繁华地段，俗称“寸金地”，地价昂贵，但由于建筑密度小、容积率低，造成严重的土地资源浪费和不合理利用现象，规划应通过适度提高“城中村”土地的容积率、建筑密度，充分挖掘土地潜力，为城市争取更大的发展空间。

结 语

“城中村”改造不仅有利于合理利用城市土地，优化城市空间布局，落实城市规划，而且有利于改善人民群众的生活环境，提升城市形象，加快城市现代化进程，有利于扩大内需，拉动经济增长，推动城市经济发展和社会进步，是一项利在当代，功在千秋的民心工程。深刻研究“城中村”改造政策和合理制定“城中村”改造规划，是改造工作顺利进行的保障，随着更多的“城中村”改造建设，处于摸索前进阶段的“城中村”的改造研究也会逐步走向成熟。

【篇五】浅谈城中村改造管理

浅谈城中村改造规划的相关问题

作者：田欣
作者机构：山西省晋城市规划设计研究院 来源：城市建设理论研究（电子版） 年：2013 卷：000 期：024 页码：1-6 页数：6 正文语种：chi
关键词：城中村;改造规划;土地;社会保障;模式
摘要：在加快我国城市化的进程中，城中村改造作为一种独特的社会现象，越来越凸显出其重要性。城中村是现代化城市与原有的旧式村落的一种结合，突出地反映了城市化与中国所实行的城乡二元化管理制度二者之间的矛盾。城中村在改在规划中也存在诸多问题，这些问题的存在严重影响了我国城市化进程，因此加强对城中村规划改造中相关问题的研究，并探索出相应的改造模式，具有重大的意义。本文主要就城中村改造中存在的问题及改造的模式及对策作了详细探讨。

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